Die Mietpreisbremse
- 13.03.2023
- Lesezeit ca. 3 min
Wohnungsmarktpolitik, frisch aus dem Museum
Schlechte Ideen sterben oft erst mit ihren Urhebern, heißt es. Doch manchmal übertrifft ihre Lebensdauer die ihrer Schöpfer. Die Mietpreisbremse ist dafür ein Paradebeispiel. Wieder und wieder durfte sie sich in der Praxis beweisen und hat dabei doch meistens problematische Nebenwirkungen erzeugt. Trotzdem war die Idee bislang nicht totzukriegen. Die Agenda Austria bleibt dran.
Die Mieterhöhungen der letzten Monate waren beispiellos. Längst hat der Begriff des „Mietwahnsinns“ Eingang in den Duden gefunden. Und natürlich schmerzt es, immer mehr Geld für das Wohnen auszugeben; besonders in den Haushalten, in denen schon vor der Krise am Monatsende nur wenig Geld übrig war. Auch wenn der Idee einer Mietpreisbremse seitens der ÖVP einstweilen eine Abfuhr erteilt wurde, bleiben die Stimmen laut, die genau das fordern. Nicht nur Mieterhöhungen im bereits streng regulierten Markt sollen stark eingeschränkt werden. Gefordert wird das gelegentlich auch für den bislang noch freien Mietmarkt. Am liebsten würde man alle Preise gleich ganz einfrieren. Doch lösen solche Eingriffe die Probleme, ohne gleichzeitig neue zu schaffen?
So schmerzhaft es ist: Die Mieterhöhungen der letzten Monate dienen lediglich der Wertsicherung der Verträge. Es geht nicht darum, dass sich die Vermieter eine goldene Nase verdienen. Ihre Einnahmen sollen nur langfristig kalkulierbar sein und über die Zeit nicht an Wert verlieren. Und genau genommen ist man immer noch nicht da, wo man per Gesetz eigentlich sein müsste. Weil die regulierten Mieten jahrelang konstant waren und auch die notwendige Anpassung im Jahr 2021 aufgrund der Pandemie ausgesetzt wurde, ist der Nachholbedarf noch immer erheblich (vgl. Abbildung 1). Auch im laufenden Jahr werden die Mieten weiter nach oben gehen müssen.
Dabei ist die rückwirkende Inflationsanpassung alle paar Jahre eigentlich eine sehr mieterfreundliche Variante der Wertsicherung. Bei den Richtwertmieten[1] folgt auf mindestens zwei Lohnerhöhungsrunden nur eineMietanpassung, die die Teuerung der letzten Jahre nachholt. Eine Kompensation dafür, dass man mindestens zwei Jahre lang „zu wenig“ Miete gezahlt hat, erfolgt aber nicht. Die Kategoriemieten[2] waren zuletzt sogar vier Jahre lang konstant. Gerade bei den regulierten Mieten kann daher also keine Rede vom Mietwahnsinn sein. Die Hauptlast der Teuerung trägt per Gesetz der Vermieter, da er der Letzte in der Nahrungskette ist, dessen Einnahmen an die Inflation angepasst werden. Dabei sind die Bau- und Instandhaltungskosten in den letzten Jahren sogar noch stärker gestiegen als die allgemeinen Verbraucherpreise.
Zur Wahrheit gehört aber auch: Zwischen zwei Lohnerhöhungen verdient man ja auch „zu wenig“. Die Preise steigen während des Jahres, die Einkommen der meisten Beschäftigten werden aber erst im kommenden Jänner wieder erhöht. Daher erfolgt die Anpassung der Richtwertmieten fairerweise erst im April und damit immer erst nach jener der Tariflöhne, Pensionen, Sozialleistungen und so weiter. Nur bei den Kategoriemieten ist das anders: Dort wird zwar auch rückwirkend an die Inflation angepasst, sobald diese seit der letzten Erhöhung fünf Prozent überschritten hat; das kann aber auch schon im laufenden Jahr erfolgen (auch mehrmals, wie im Jahr 2022). Obwohl Kategoriemieter jahrelang deutlich von diesem System profitiert haben, lagen ihre Mieten Ende 2022 zwischenzeitlich sogar leicht oberhalb der Lohnentwicklung, was normalerweise nicht vorkommt (vgl. Abbildung 2). Über die nächsten Jahre dürfte sich das aber wieder ausgleichen.[3]
Fußnoten
- Richtwertmieten gelten für Wohnungen, auf die das Mietrechtsgesetz volle Anwendung findet und die sich in Wohngebäuden befinden, die vor dem 01.07.1953 errichtet wurden. Der Mietvertrag muss nach dem 28.02.1994 geschlossen worden sein. ↩
- Der Kategoriemietzins kommt für Verträge zur Anwendung, die zwischen dem 01.01.1982 und 28.02.1994 abgeschlossen wurden. Dabei wird die Wohnung je nach Ausstattung einer von vier Kategorien zugeordnet. Jede Kategorie definiert dann den maximalen Quadratmeterpreis der Wohnung. ↩
- Die Regelung ist dennoch fragwürdig und – wenn man glaubt, dass solche Verträge überhaupt weiterhin existieren sollten – reformbedürftig. ↩
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