Die Mietpreisbremse
- 13.03.2023
- Lesezeit ca. 3 min
Wohnungsmarktpolitik, frisch aus dem Museum
Dann ist doch alles leiwand, oder?
Für viele Bestandsmieter durchaus. Die durchschnittlichen Bestandsmieten lagen in Wien im Jahr 2021 bei 8,70 Euro pro Quadratmeter (inkl. Betriebskosten).[1] Ein Klacks im internationalen Vergleich mit anderen Millionenstädten. Drei- oder Vierjahreszeiträume ohne eine einzige Mieterhöhung dürften vielerorts nicht unbedingt zur Realität gehören. Im Schnitt geben die Haushalte in Österreich ein knappes Fünftel ihres Einkommens für Wohnen aus (vgl. Abbildung 3). Zwar ist der Anteil im Jahr 2022 spürbar gestiegen, er liegt aber nicht nennenswert oberhalb des Niveaus aus dem Jahr 2013. Davon können andere Länder nur träumen.
Dennoch dürften 8,70 Euro allen, die in Wien derzeit eine Wohnung suchen, die Tränen in die Augen treiben. Selbst Altbauwohnungen werden im Schnitt kaum unter zwölf Euro pro Quadratmeter inseriert; Neubau ist ab ungefähr 16 Euro pro Quadratmeter zu haben. Dass vor allem die Neumieten seit Jahren steigen, hat viele Gründe: höhere Baukosten, anspruchsvollere Bauvorschriften, die wachsende Nachfrage in den Ballungsgebieten oder steigende Immobilienpreise aufgrund der lange Zeit niedrigen Zinsen.
Der hiesige Wohnungsmarkt ist also zweigeteilt: Langjährige Bestandsmieter in regulierten Wohnformen freuen sich über niedrige Mieten, die maximal mit der allgemeinen Teuerung steigen. Alle anderen haben Pech. Wer eine neue Wohnung braucht oder neu nach Wien zieht, zahlt entweder deutlich mehr oder findet gar nichts. Welchen Beitrag kann eine Mietpreisbremse hier leisten?
Die Mietpreisbremse
Natürlich ist der Mietwohnungsmarkt in vielerlei Hinsicht speziell; nicht zuletzt, da Wohnen die Daseinsvorsorge betrifft und daher für jeden leistbar sein muss. In so gut wie allen Ländern gibt es daher mehr oder weniger starke Eingriffe, die vor allem dem Mieterschutz dienen sollen. Mietpreisregulierungen der „ersten Generation“ (dabei sind die Mieten pro Quadratmeter per Gesetz vorgeschrieben) wurden aber vielerorts von solchen der zweiten Generation (hier dürfen die Mieten bei Neu- und Wiedervermietung angepasst werden) oder dritten Generation (hier ist die Entwicklung der Mieten in laufenden Verträgen vordefiniert und meist an bestimmte Indizes gekoppelt) abgelöst.
Nicht so in Österreich: Eisern bestimmen hierzulande Mietrechtsgesetz und Richtwertgesetz über die Höhe der Mieten im Alt- und im geförderten Neubau. Immerhin werden die gesetzlichen Bestimmungen gelegentlich an die Inflation angepasst, sodass eine bunte Mischung aus Regulierungsmöglichkeiten gleichzeitig und/oder nebeneinander existiert.
An Mietpreisbremsen herrscht in Österreich also kein Mangel. Nun denkt die Politik dennoch über eine weitere Verschärfung nach. Es kursieren verschiedene Vorschläge: Die SPÖ wünscht sich ein Einfrieren der Mieten über mehrere Jahre und möchte die Mieten anschließend unterinflationär fortschreiben. Die ÖVP würde grundsätzlich zustimmen, möchte jedoch den unregulierten Markt unangetastet lassen und gleichzeitig Maßnahmen setzen, um die Eigentumsquote zu erhöhen. Die Grünen wünschen sich eine ökologische Komponente. Es sind sogar Vorschläge im Umlauf, die – wären sie in den letzten zehn Jahren in Kraft gewesen – zu noch stärkeren Mieterhöhungen hätten führen müssen. Was ist von alldem zu halten?
Die Theorie ist nüchtern und klar: Wenn die möglichen Einkünfte aus Immobilienprojekten gekappt werden sollen, dann werden (geförderte) Bauprojekte, die andernfalls gerade noch realisiert worden wären, gar nicht erst begonnen. Schon heute sind die Bedingungen für die Projektentwickler schwierig. Der deutsche Immobilienkonzern Vonovia und seine österreichische Tochter Buwog haben für 2023 alle Baustarts wegen hoher Baukosten und Zinsen verschoben. Je größer dann noch die Gefahr einer künftigen Preisregulierung im bislang freien Markt eingeschätzt werden muss, desto höher wird die Zahl der nicht begonnenen Projekte. Denn durch solche Eingriffe würden sich die Amortisationsdauern verlängern; umso schwieriger wird es dann, Geldgeber für Neubauprojekte zu begeistern. Investoren sind da ziemlich emotionslos, da sie ihr Geld ja auch in (Bau-)Projekte in anderen Ländern stecken können. Außerdem steigt das Risiko: Wenn in den nächsten Jahren noch einmal die Inflationsraten durch die Decke gehen, dann stürzen die Kalkulationen der Immobilienunternehmen in sich zusammen. Vermieter werden sich daher frühzeitig nach Käufern umsehen und von der Regulierung betroffene Mietwohnungen in Eigentum umwandeln.
Soweit die Theorie. Nun könnte man freilich einwenden, dass es mehr ökonomische Theorien als Ökonomen unter der Sonne gibt und dass man deshalb nicht alles so ernst nehmen muss. Aber dieses Argument zieht hier nicht. Die meisten Ökonomen sind sich völlig einig, dass eine Mietpreisbremse mehr Fluch als Segen ist. Das IGM Economic Experts Panel befragte 2012 eine Reihe von Top-Ökonomen, ob sie Mietpreisbremsen für eine gute Idee halten, um Qualität und Verfügbarkeit von Wohnraum zu gewährleisten. Satte 95 Prozent verneinten; darunter mehrere (spätere) Nobelpreisträger und auch Ökonomen, die wohl kaum als marktradikale Hardliner bezeichnet werden können, wie zum Beispiel Daron Acemoglu oder William Nordhaus.
An der Empirie kommt eben niemand vorbei. Am Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat man sich durch nicht weniger als 172 Studien aus aller Welt gewühlt[2] und ist zu einem klaren Ergebnis gelangt: Natürlich wird die Mietentwicklung durch eine Mietpreisbremse im regulierten Segment gedämpft – es wäre ja auch noch schöner, wenn die Mieten trotz Verbot weiter steigen würden –, aber die Nebenwirkungen sind so schwerwiegend, dass der Gesamteffekt fragwürdig ist. Solche und ähnliche Schlussfolgerungen ziehen die allermeisten Studien.[3]
Die Nebenwirkungen sind vielfältig und wurden in unterschiedlichen Experimenten mit Preisbremsen nachgewiesen. Ob in Berlin, Lissabon, Stockholm oder San Francisco:
- Preisbremsen verringern das Angebot an Mietwohnungen, da weniger gebaut wird und mehr Eigentum bereitgestellt wird, um der Regulierung zu entgehen.
- Preisbremsen im regulierten Segment erhöhen die Miete im unregulierten Segment, da die überschüssige Nachfrage dorthin ausweichen muss.
- Preisbremsen reduzieren die Einkünfte der Vermieter, wodurch weniger in die Substanz investiert wird und die Qualität des Wohnraums sinkt.
- Je nach Ausgestaltung können Preisbremsen die Mobilität der Haushalte verringern. Das führt zu einer ineffizienten Verteilung des Wohnraums.
Fußnoten
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