Wie das Mietrecht Misstrauen schürt.

Stellen Sie sich vor, Sie hätten sich vor kurzem ein Haus in der Wiener Leopoldstadt gekauft. Dafür mussten Sie nicht nur Ihre gesamten Ersparnisse und das Erbe Ihrer Eltern einsetzen, sondern sich wegen der verbleibenden zwei Drittel der Kaufsumme auch für den Rest Ihres Lebens bei Banken verschulden.

Ein Dach über dem Kopf

Für eine Investition in eine Immobilie haben Sie sich entschieden, weil Ihr Kapital am Sparbuch aufgrund der von den Nationalbanken verordneten Niedrigstzinsen sukzessive von der Inflation „weggefressen“ würde und weil Ihnen ein Engagement auf dem Kapitalmarkt als zu riskant erschien. Beim Haus, sagt Ihnen Ihr Hausverstand, hat man im Fall des Falles zumindest ein Dach über dem Kopf.

Und doch wissen Sie, dass die Risiken auch bei einer solchen Investition beträchtlich und die Renditemöglichkeiten gering sind. Österreich hat nämlich laut OECD einen der am strengsten regulierten Wohnungsmärkte der Welt: In Wien z.B. bilden sich nur 12 Prozent der Mieten auf dem freien Markt. Auch in Ihrem Haus, das ein Altbau ist, sind wie im Rest von Wien knapp ein Viertel der privaten Mieten unbefristete Uralt-Verträge, die vor 1994 abgeschlossen wurden. Bei diesen Verträgen zahlen die Mieter auch heute noch drei oder weniger Euro pro Quadratmeter und Sie können daran nichts ändern, obwohl der aktuelle Marktpreis bei mindestens 10 Euro liegt. Wie überall hat das auch in Ihrem Haus dazu geführt, dass die Älteren höchstens zu zweit in den größten Wohnungen leben, während für die jüngeren Mieter und Familien nur die kleineren, teureren  Wohnungen übrigbleiben.

Wenig Spielraum

Auch bei den neueren Verträgen, den so genannten Richtwertmieten, haben Sie so wenig Spielraum, dass sich daraus kaum mehr Ertrag ergibt als am Sparbuch. Dabei müssen Sie ständig investieren, um die immer strengeren staatlichen Normen, unter anderem zur Wärmedämmung, zu erfüllen. Von diesen Investitionen profitieren hauptsächlich die Mieter, zum Beispiel in Form niedrigerer Heizkosten. Trotzdem können Sie Ihre Kosten nicht an diese weitergeben. Wenn andererseits ein Mieter seine Pflichten nicht erfüllt und zum Beispiel nicht bezahlt, gelten lange Zahlfristen, die stets neu zu laufen beginnen, sobald er auch nur einen Teil überwiesen hat.

Damit sich Ihr Aufwand halbwegs auszahlt, werden Sie also versuchen, die Mietobergrenze so weit wie möglich auszureizen. Außerdem werden Sie nur mehr befristete Verträge anbieten, da Sie diese sonst kaum an veränderte Bedingungen anpassen beziehungsweise einen nicht zahlenden Mieter los werden können. Sie sollten übrigens alles tun, um Gewinne zu erwirtschaften, denn bei permanenten Verlusten droht Ihnen Ungemach von der Finanz wegen „Liebhaberei“.

Überbordende Regulierungen

All dies zeigt: Eigentümer haben per se kein Interesse an einer Ausbeutung der Mieter, sondern es profitieren eigentlich immer beide Seiten von der Einhaltung freiwilliger, in gegenseitigem Einvernehmen geschlossener Verträge. Die überbordenden Regulierungen auf dem Wohnungsmarkt haben hingegen dazu geführt, dass Vermieter am Rande der Legalität agieren müssen, damit sich ihr Aufwand auch auszahlt.

Derzeit haben Vermieter in Wien zwar tatsächlich eine bessere Verhandlungsposition als Mieter, denn die Nachfrage nach Wohnraum ist aufgrund des Bevölkerungswachstums stärker gestiegen als das Angebot, was die Preise steigen lässt. Das liegt aber hauptsächlich daran, dass es wegen der Regulierungen für Private zu wenig attraktiv ist, neuen Wohnraum zu schaffen und es der öffentliche Wohnbau trotz milliardenschwerer Subventionen nicht geschafft hat, die entstandenen Lücken zu schließen.

Für dieses Problem gibt es eine klare Lösung: Weniger Vorschriften, Gesetze und Regulierungen. Dann werden Private wieder in den Wohnbau investieren und die Preise fallen. Und Sie als Vermieter müssen nicht mehr fürchten, dass Ihr Haus in der Leopoldstadt ja eigentlich gar nicht mehr Ihr Eigentum ist. Es hat schon seinen guten Grund, dass privates Eigentum ein in der Verfassung geschütztes Recht ist…