Wie Österreich seit 1917 seinen Wohnungsmarkt systematisch ruiniert.
- 06.11.2025
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(Über) 100 Jahre Interventionsspirale im österreichischen Wohnungsmarkt
Die Mietpreisbremse für den freien Markt wird kommen. Und mit ihr eine ganze Reihe an unbeabsichtigten Nebenwirkungen. In Österreich haben wir über 100 Jahre Erfahrung mit Mietpreiseingriffen. Nur gelernt haben wir nichts daraus.
Eine Botschaft war Vizekanzler Andreas Babler im ORF-Sommergespräch im August ganz wichtig: Aufgabe der Politik sei es, einzugreifen. Und mit der Mietpreisbremse für den freien Markt tue man nun genau das. Erstmals, so betonte Babler, greife man damit selbst in die Mieten im bislang weitgehend unregulierten Segment ein. Ab 2026 sollen sie auch dort nicht mehr um die volle Inflationsrate angehoben werden können, wenn diese mehr als drei Prozent beträgt.
Schon in den letzten Jahren hatte die lange eingeübte Praxis, die per Gesetz regulierten Mieten wenigstens regelmäßig an die allgemeine Teuerung anzupassen, bedenkliche Lücken bekommen. Immer wieder hatte es „einmalige“ Verschiebungen und kleine Schönheitskorrekturen zugunsten der Mieter gegeben. Seit 2023 wurden Richtwert- und Kategoriemieten dann einfach gar nicht mehr angepasst (vgl. Abbildung 1). Die Einkommen stiegen natürlich trotzdem weiter. Daher blieben die Bestandsmieten sogar im freien Markt, wo sie in aller Regel ebenfalls an den Verbraucherpreisindex gekoppelt sind, leistbar. Obwohl die Neuvermietungen im freien Markt in den letzten Jahren kräftig teurer geworden sind, gibt der mittlere österreichische Mieterhaushalt heute nur 23 Prozent seines verfügbaren Einkommens für die Miete aus (vgl. Abbildung 2). Dieser Wert liegt im europäischen Mittelfeld und ist seit Ausbruch der Inflationskrise sogar leicht gesunken.
Und doch kommt jetzt der Holzhammer der Mietpreisbremse für alle. Dass nun sämtliche Wohnungsmieten per Gesetz an den Verbraucherpreisindex gekoppelt werden, ist dabei noch gar nicht die große Neuerung. Wie gesagt: Die meisten Mietverträge im freien Markt enthalten ohnehin Wertsicherungsklauseln auf Basis des Verbraucherpreisindex. Doch die Beschränkung auf drei Prozent pro Jahr – ist die Inflationsrate höher, dann soll maximal die Hälfte davon auf die Miete umgelegt werden können – wird potenziellen Investoren die Sorgenfalten auf die Stirn treiben. Wenn sie befürchten müssen – und das müssen sie –, dass in den nächsten 30 Jahren noch einmal eine Inflationskrise kommt, dann ist eine vernünftige Kalkulation schwierig. Historisch betrachtet wäre es schließlich nicht das erste Mal, dass den österreichischen Vermietern inflationsbedingt die Einnahmen wegbröseln.
Nun muss man sich um die Investoren zum Glück keine Sorgen machen. Sie investieren dann eben in London, Frankfurt oder Warschau. In Wien wird es dann aber in einigen Jahren heißen: Es gibt zu wenige Wohnungen! Es wurde zu wenig gebaut!
Woher wir wissen, dass es so kommen wird? Nun ja, erstens ist dieser Zusammenhang empirisch eindeutig. Als das Kent A. Clark Center for Global Markets an der Chicago Booth 2012 einen Fragebogen[1] unter Top-Ökonomen verteilte und unter anderem wissen wollte, ob Mietpreisbremsen wohl positive Effekte auf Qualität und Angebot an günstigem Wohnraum hätten, kritzelte der spätere Ökonomienobelpreisträger Richard Thaler nur darauf: „Nächste Frage: Dreht sich die Sonne um die Erde?“
Sie tut es nicht. Doch wer kein Faible für Astronomie hat, hat vielleicht eines für Geschichte. Österreich verfügt nämlich über 100 Jahre Erfahrung mit Mietpreisregulierung. Gelernt haben wir daraus aber scheinbar noch nie etwas. Versuchen wir doch mal, das zu ändern. Steigen Sie mit uns in die Zeitmaschine!
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