Zusammenfassung

Die Funktionstüchtigkeit des österreichischen Wohnungsmarktes wird derzeit von mehreren Seiten in Frage gestellt. Zum einen tobt eine politische Debatte über eine drohende Knappheit an leistbarem Wohnraum, in deren Zusammenhang neue Eingriffe in privatrechtliche Mietverträge gefordert werden. Zum anderen klagt eine wachsende Zahl von Wohnungssuchenden über stark anziehende Mieten, während die Wohnungseigentümer immer öfter die fehlende Rentabilität von Vermietungen kritisieren.

Die vorliegende Studie bringt Licht in die verwirrende Gemengelage, arbeitet Problemfelder heraus, benennt deren Ursachen und zeigt Lösungswege für einen funktionstüchtigen Wohnungsmarkt auf.

Lösungsansätze

Drei Vorschläge, wie Wohnraum in Zukunft für alle leistbar bleiben bzw. werden kann:

  1. Stärkung des Eigentumsschutzes:
    • Einführung eines Vergleichsmietensystems. Ähnlich wie in Deutschland sollen auf diese Art und Weise bei bestehenden Verträgen schrittweise Anpassungen an gebietsübliche Marktmieten zugelassen werden. Dadurch würde dauerhafte Marktferne verhindert sowie Umschlag und Effizienz auf dem Markt erhöht werden.
    • Wertsteigernde Investitionen sollten im Mietzins berücksichtigt werden können, wodurch die Eigentümer einen Anreiz erhalten, das optimale Maß an energieeffizienzsteigernden Investitionen zu tätigen.
    • Die Aufhebung der Möglichkeit, in Altverträge eintreten zu können. Damit wäre ein wichtiger Schritt gegen die Neumieterdiskriminierung gesetzt, zudem würde sich das Wohnungsangebot vergrößern.
  2. Privaten Neubau erleichtern:
    • Die Bauauflagen gehören dringend bereinigt und dereguliert.
    • Bei sicherheitsrelevanten Themen sollte ein strenges Haftungsrecht die überhandnehmenden Gebote und Verbote ablösen.
    • Andere Regulierungen (zum Beispiel die notwendige Größe der Fensterflächen im Verhältnis zu den Bodenflächen) sind zu streichen: Sie erübrigen sich, wenn man den Markt über das Angebot entscheiden lässt.
    • Den vorhandenen Raum besser nutzen, indem beispielsweise die Baulandlücken geschlossen werden.
  3. Dem Markt mehr Raum und Luft geben – flankiert von einer erhöhten Subjektförderung, die nur jenen zugute kommen soll, die sie brauchen.
    • Der Markt sollte über das Angebot der Zukunft entscheiden, nicht Parteipolitiker. Die bürokratische Planung kann den Herausforderungen (zunächst wachsende, dann sinkende Nachfrage) nicht gerecht werden – sie hat schon bei vergleichsweise einfachen Aufgaben in der Vergangenheit versagt. Beispielsweise hat man es Anfang der 2000er-Jahre in Wien verabsäumt, angesichts eines sich abzeichnenden stärkeren Bevölkerungswachstums rechtzeitig vom Motto „Luxus für alle“ auf das Ziel der Schaffung von leistbarem Wohnraum für viele umzustellen.
    • Mittel aus der Objektförderung sollten zur Abfederung sozialer Härtefälle in die Subjektförderung umgelenkt werden, wie zum Beispiel die derzeit überschüssigen Wohnbaufördergelder. Die Subjektförderung ist einer diskretionären Fiskalpolitik à la Objektförderung in fast jeder Hinsicht überlegen. Sie ist treffsicherer und auch flexibler.
    • Sozialwohnungen sollten in den Markt integriert werden. Auf diese Art und Weise wird der Markt vergrößert und die Effizienz erhöht: Je größer der Markt, desto eher treffen sich Angebot und Nachfrage. Durch die Integration der Sozialwohnungen in den Markt (über das Vergleichsmietensystem) wird sich die Transparenz der Verfügbarkeit dieser Art von Wohnungen verbessern. Um die Problematik zu entschärfen, wenn Mieter von Sozialwohnungen eigentlich nicht mehr bedürftig sind (Fehlbelegung), sollten die Mieten auch dort grundsätzlich sukzessive an die Vergleichsmieten herangeführt werden, außer der Nachweis der Bedürftigkeit wird erbracht.
    • Vermieten ist für die Eigentümer von Wohnungen derzeit kein Geschäft. Das muss sich ändern. Nur so wird sich das Angebot erhöhen, wodurch sich der Druck auf die Neumieter reduzieren wird.

Ein zusätzlicher Vorschlag wäre, den Verkauf von Gemeindewohnungen an ihre Mieter zuzulassen. Die Kommunen sollten den Mietern die Möglichkeit einräumen, Gemeindewohnungen zu einem attraktiven Preis zu erwerben. Damit würden aus Mietern, die vom „Goodwill“ der Politik abhängig sind, freie Eigentümer. Darüber hinaus würde durch diese Maßnahme auch die Verteilung von Vermögen „gleicher“.